부동산임대차에서 임차인이 임대인에게 임대차보증금을 지급하는 경우가 많습니다. 

이러한 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환할 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보한다고 보는 것이 원칙입니다.

그 결과 임대차관계가 종료될 때 미지급 차임이나, 손해배상채무가 존재하는 경우 임대인은 임대차보증금에서 해당 금원을 제한 나머지만 지급할 수도 있고, 별도로 미지급 차임이나 손해배상금을 지급받으면서 임대차보증금을 그대로 반환할 수도 있습니다. 

이를 법적으로는 “공제”라고 하는데, 공제한다는 별도의 의사표시가 없어도 당연히 공제의 효과를 주장할 수 있는 것을 이해되고 있습니다.

그런데, 임대차계약이 수차례 갱신이 되는 경우에 연체차임이 있음에도 임대차보증금을 종전과 동일한 것으로 갱신계약을 체결하는 경우가 있고, 그 결과 연체차임 중 일부에 대해서는 소멸시효가 완성되는 경우가 발생할 수도 있습니다. 

대상 판결은 바로 소멸시효가 완성된 연체차임에 대하여 임대인이 임대차보증금반환채무와 상계와 공제를 모두 주장한 사안에 관한 것입니다. 

민법 제495조는 소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다고 정하고 있습니다만, 소멸시효가 완성된 채권을 가지고 상계를 하기 위해서는 쌍방의 채무 모두가 소멸시효 완성 전에 이행기가 도래했어야만 합니다. 

그런데, 대상 판결의 사안에서 임대인으로서는, 연체차임은 이미 임대차기간 중 소멸시효가 완성되었고, 임대차보증금반환채무는 임대차종료시점에 비로소 이행기가 도래하는 것으로 양 채권을 가지고 상계를 할 수는 없는 것이었습니다. 

이에 대하여 대법원은 같은 이유로 상계는 허용되지 않는다고 보면서도, 다만 당사자 의사를 고려할 때 민법 제495조가 유추적용되어 소멸시효가 완성된 연체차임을 임대차보증금에서 공제하는 것은 허용된다고 볼 수 있다고 판단하였습니다.